В результате грамотного и своевременно проведенного налогового аудита наши клиенты смогли существенно снизить налоговые и вытекающие из них финансовые риски во многих сферах хозяйственной деятельности.

Изложенная, в этой статье, информация будет особенно полезна для организаций, которые пользуются арендованными основными средствами (зданиями, сооружениями (объектами недвижимого имущества)) и осуществляют неотделимые улучшения в арендованные объекты с письменного разрешения Арендодателя.

Для кого:

Для организаций, которые пользуются арендованными основными средствами и осуществляют неотделимые улучшения в арендованные объекты (с письменного разрешения Арендодателя).

Тема:

Налоговые риски по налогу на прибыль (в части начисления амортизации по неотделимым улучшениям в арендованные объекты основных средств) и налоговые риски по НДС (в части начисления налога на добавленную стоимость со стоимости передаваемых неотделимых улучшений в арендованные объекты основных средств).

Проблема:

В случае заключения договоров аренды на новый срок:

1. возможны налоговые риски по налогу на прибыль в части начисления амортизации по неотделимым улучшениям в арендованные объекты основных средств;
2. возможны налоговые риски по НДС в части начисления налога на добавленную стоимость со стоимости передаваемых неотделимых улучшений в арендованные объекты основных средств.

Ситуация:

Согласно законодательства НК РФ для целей налогового учета принимаются расходы в части начисления амортизации по неотделимым улучшениям в арендованные объекты основных средств.

Начисление амортизации производится в течении срока действия договора. В случае возврата имущества из аренды, арендатор должен передать имущество арендодателю с учетом неотделимых улучшений.

В случае оформления дополнительного соглашения о продлении срока аренды и если отражено условие, что имущество не возвращается – риски отсутствуют.

В случае оформления новых договоров аренды при условии не возврата имущества из аренды – возможны риски.

Пример:

Общая сумма капитальных вложений в неотделимые улучшения составляют 55 000 000 (Пятьдесят пять миллионов ) руб. Срок аренды – 2 года.

Срок амортизации для целей налогового учета – 10 лет.

Т.е. ежегодно для целей налогового учета в расходы принимается 5 500 000 (Пять миллионов пятьсот тысяч) рублей. По истечению 2-х лет остаточная стоимость неотделимых улучшений будет составлять 44 000 000 руб.

В случае прекращения договора аренды и передачи имущества:

НДС = 44 000 000 * 18% = 7 920 000 руб.

По налогу на прибыль из состава расходов исключить 5 500 000 руб. – сумма доначисления по налогу на прибыль составит 5 500 000 * 20% = 1 100 000 руб.

Основание:

Ежегодно имеет место заключение новых договоров аренды без оформления актов приема-передачи и возврата недвижимого имущества в связи с нецелесообразностью реального возврата имущества.

Существуют высокие налоговые риски по НДС и налогу на прибыль при учете невозмещаемых неотделимых улучшений в составе собственных основных средств с начислением амортизации по ним.

По мнению Минфина России:

1. Согласно Письму Министерства Финансов Российской Федерации от 4 февраля 2013 г. N 03-03-06/2/2269), «если между арендодателем и арендатором заключается новый договор аренды, начисление амортизации по неотделимым улучшениям в целях налогообложения прибыли должно быть прекращено в порядке, определенном гл. 25 НК РФ, то есть с 1-го числа месяца, следующего за месяцем окончания срока действия первого договора аренды».
2. Согласно Письму Министерства Финансов Российской Федерации от 3 мая 2011 г. N 03-03-06/2/75, «в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается заключенным на неопределенный срок, а арендатор продолжает начислять амортизацию по капитальным вложениям в арендованное имущество до тех пор, пока одна из сторон не объявит о расторжении договора аренды».
3. Согласно Письму Управления Федеральной Налоговой Службы по г. Москве от 13 августа 2009 г. N 16-15/083987 «если договор аренды пролонгирован либо возобновлен в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, организация вправе продолжать начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений в установленном гл. 25 НК РФ порядке».

Следует отметить, что есть арбитражная практика в пользу налогоплательщика об отсутствии необходимости начисления НДС, т.к. по истечении срока действия первого договора арендные отношения не прекратились, и спорное имущество не выбыло из владения и пользования арендатора, поскольку сторонами заключен новый договор аренды (Постановлению ФАС Северо-Западного округа от 16.10.2012 по делу N А21-9549/2011).

Рекомендации:

Исходя из анализа разъяснений соответствующих органов и арбитражной практики амортизационные отчисления принимаются для целей налогового учета только в случае пролонгации предыдущих договоров аренды.

Поэтому рекомендуем:

• рассмотреть возможность пролонгации договорных отношений по имуществу, по которому проведены капитальные вложения;

• в противном случае, внести изменения в налоговый учет, предоставить уточненную налоговую декларацию по налогу на прибыль.

Так же Вы можете обратиться за помощью к нам. Наш опыт (оказали услуг по аудиту, налоговому сопровождению, консалтингу т.п. для более чем 800 организаций) и профессиональные навыки позволят Вам с наименьшими потерями времени, денег и собственных сил предотвратить или существенно снизить налоговые риски.

Для того, чтобы прямо сейчас, не откладывая, и не дожидаясь возможных проблем в будущем, разобраться с налоговыми рисками Вам достаточно совершить три шага:

1. Отправить к нам на корпоративную эл. почту (office@ddm-audit.ru) следующие материалы:
   • перечень налогов по которым возможны налоговые риски (с указанием проблемных моментов, если они вам известны);
   • скан Оборотно-сальдовой ведомости, Бухгалтерского баланса, Отчета о финансовых результатах за проверяемый период;
   • скан Налоговой декларации по налогу на прибыль за проверяемый период;
   • скан Разницы доходов и расходов между бухгалтерским и налоговым учетом.
2. Утвердить составленное, по результатам анализа предоставленных Вами материалов, техническое задание на проведение налогового аудита. При утверждении работ описанных в техническом задании мы так же согласуем стоимость услуг и определим уровень существенности проверяемых хозяйственных операций (например: проверке подлежат все операции стоимостью более 500 000 руб.). В итоге, ещё до заключения договора, Вы заранее будете знать какие работы, в какую стоимость и на каких условиях (сроки, место проведения и т.п.) Вам будут предоставлены.
   
   
3. Заключить с нами договор на проведение налогового аудита.

Если у Вас остались какие-либо вопросы, не откладывайте их на потом, звоните прямо сейчас: +7 (347) 277-0350 — ответим оперативно и по делу!